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房价涨幅现全面放缓趋势 一线城市二手房时隔14月首次转降

发布日期:2019-11-08 18:04:35

17日,国家统计局公布了8月份70个大中城市商品房销售价格的变化。数据显示,8月份整体房地产市场继续保持稳定趋势。其中,一、二线城市新建商品住宅和二手房销售价格与上月持平或回落,三线城市新建商品住宅销售价格与上月持平,二手房销售价格略有上涨,同比回落。

值得注意的是,在二手房领域,20个城市的房价在过去两年中首次连续3个月下降。一线城市二手房销售价格自去年6月以来同比上涨,为14个月来首次下跌。

业内人士表示,持续的调控政策,加上资金收紧和房价上涨总体放缓的趋势,使得“金九”开局不利。在没有政策调整的情况下,预计未来几个月70个城市的房价涨幅将继续收窄,第四季度房地产市场不容乐观。

房价上涨总体放缓的趋势出现了。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,7月30日,中央政府再次强调住房是为了生活,而不是为了投机的立场,要求对房地产实行长期管理机制,并建议不要将房地产作为经济的短期刺激。在此背景下,8月份,房地产市场整体保持稳定趋势。

统计数据显示,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,与上月持平,北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%。二手房方面,二手房销售价格8月份同比上涨0.3%。其中,北京下跌0.4%,比7月份低0.1个百分点,上海和广州从上月的0.4%降至持平,下跌0.4个百分点。深圳股市上涨0.2%,较上月下跌0.5个百分点。与去年同期相比,一线城市的二手房价格从7月份的0.2%上升到0.2%的同比下降。值得一提的是,这是自去年6月以来一线城市二手房价格首次同比下降。

在二线城市,31个二线城市新建商品房和二手房销售价格分别比上个月上涨0.5%和0.2%,比上个月下降0.2个百分点。同比分别增长9.9%和5.5%,较上月分别下降0.8%和1.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,与上月持平。同比增长9.0%,比上个月下降1.2个百分点。二手房销售价格环比上涨0.8%,比上个月上涨0.1个百分点。同比增长5.8%,比上个月下降1.3个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示,8月份城市房价涨幅大幅下降,而二手房价格下跌,城市房价继续上涨。总体而言,新建商品房价格从上月上升至55个城市,二手房价格从上月上升至43个城市,均为2018年以来的最低水平。

根据统计局的统计数据,8月份新建住宅建筑的环比增长速度低于7月份,达到32个城市,而41个城市的二手房建筑增长速度较慢。具体来说,新建住房价格下降了10个城市,比7月份上升了7个。其中,韶关从7月份上涨0.8%,至7月份的0.9%。平顶山7月份上涨1.6%,至7月份的0.5%。7月份二手房价格同比下降最多的是遵义,同比下降0.6%。截至8月,7个城市环比下降0.6%以上,福州、济南、成都和安庆环比下降0.9%,乌鲁木齐和宜昌环比下降1%。

合约股票的数量进入上升通道。

虽然房价上涨放缓,但市场成交量也大幅下降。根据上海一居房地产研究所的报告,在受到重点监控的40个城市,8月份新房成交量环比下降9%。具体来说,四个一线城市新建商品住宅的周转面积环比下降19%,同比下降16%。18个二线城市新建商品住宅成交量环比下降10%,同比上升6%。18个三线、四线城市新建商品住宅成交量环比下降4%,同比下降17%。

在这种背景下,住房存量比已经进入上升周期。根据上海易居房地产研究所的报告,自2018年8月以来,现有住房存量与销售额的比率一直在不断上升。总的来说,库存与销售的比率已经进入上升的路径,房地产市场的供求关系已经发生变化,逐渐超过需求。

相应地,住宅企业的库存退市周期也进入了上升路径。上海益居房地产研究所研究员方耀表示,库存是房地产公司未来可以实现的重要资产。库存过大或过小都会导致某些操作风险。如果库存规模太小,住房企业可能会因土壤储存不足而被动地补充库存。如果规模过大,住房企业可能会因过度激进的土地收购策略而负债。严格的后续政策可能会加大将库存转化为资金的难度,从而延长去资本化周期并收紧资金。

方耀表示,截至2019年上半年,20家上市住房企业库存规模达到2687.4亿元,同比增长0.6%,同比增长16.6%。从20家住宅企业的清仓周期来看,大中型住宅企业清仓周期分别为9.8个月和22.8个月,分别增长2.4%和0.5%。

方耀认为,随着中央政府对房地产市场的重新调整,很难扭转市场的降温趋势,预计2019年第三季度住房企业的退市周期将继续上升。

房地产的金融环境不断收紧。

一直是房地产市场高峰期的“金九”今年没有如期到来。9月上旬,易居新监管的13个城市二手房成交量较8月上旬下降16.6%,较2018年同期下降10.8%。

房地产行业研究员沈心表示,房地产行业作为资本密集型行业,金融环境的变化对房地产市场有直接影响。8月份,家庭部门贷款余额同比增长率继续下降。一年期国债的收益率与上月持平。第一次抵押贷款的平均利率连续三个月略有上升。房地产行业的金融环境略有收紧。

沈心表示,“最近几个月,监管机构一直在收紧房地产信托、银行贷款、国内外债券发行、资产支持型证券等住房企业的融资渠道。数据显示,自7月以来,信托公司投资于房地产行业的资金规模和比例大幅下降。此外,银行发展贷款额也在减少,这不排除今后进一步减少的可能性。在监管不放松的情况下,整体减持给房地产业带来的增量资本相对有限。"

国庆假期结束后,房地产市场将迎来一项新政策——从10月8日开始,新出台的商业个人住房贷款利率将以最近一个月相应时期的市场报价利率为基础。

广州消息人士透露,中国银行广州分行将在9月23日左右实施新的利率政策,预计首笔抵押贷款利率为5.5%。短期波动是不可避免的,但应该在用户的心理承受范围内。

方耀表示,预计未来买家的观望情绪将会增加,第四季度房地产市场可能会继续下滑,价格指数的涨幅也将继续收窄。

(责任编辑:李春辉)


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